Make plans and prepare them for institutions

With the civil engineer a dense work of making plans with a photorealistic rendering to evaluate the architecture of your house and its implantation in the site of the land. even if the photorealistic does not include any information of the environments of your land. Don’t expect quality compositing like that found in an architectural firm.

There are many received ideas for the development of plans that become imperatives that we do not always understand. the forces of habit, the resistance to any change.

The Kalymnos Architectural Committee

It meets every month (but at the last moment) to study the architectural style aspects of your project. present as something a little pompous it is four architects often from Kalymnos who meet, who look at the photorealistic rendering of your project and who issue an opinion. If some changes are requested even minimal you lose at least a month.

The committee is in charge of making a screw for the 8 islands of northern Dodecanese concerning the traditional style of each island. There are indeed many disparities between the islands. The problem is that the members of the committee decide on the styles of islands where they have never been. This sometimes makes discussions complicated.

It is certain that they are particularly fussy about not much about insignificant details, such as fixed ideas.

Basically, the idea is good: make an architectural committee for the 8 islands of the north of the Dodecanese to decide on your project and its architecture and that it matches with the local traditional architecture. About every month the members meet at the Polodomia of Kalymnos and they evaluate the projects presented with what is called a photorealistic visual. A bad 3D rendering that gives pretty much the illusion of your project. The technical evaluations of the house are not done at any time! But the system has great limits.

The committee does not take into account any environmental data of your project, nor of the surroundings of your future building.

The members of the committee do not necessarily know the other islands and their specificities because they have never been there even though each island is very different. Even if the distances are very small.

There is no appeal to the decision and you can only do what is imposed on you.

Even more problematic, the opinion of this committee is superior to the urban planning of your island and there is absolutely no institutional exchange. A decision is made, period and even the Mayor of the island cannot intervene. Except in paradoxical cases, the Mayor of Lipsi, renowned in Greece for its dynamism, wants to keep control of what he is building on his island and has arrogated to himself the power of the final decision. For this reason, when you walk the streets and coasts of Lipsi there is a beautiful uniformity of style of the white and clean houses that are a feast for the eye.

In Leros, on the other hand, in recent years projects that completely break with local style have been granted. A house with a plant roof, a modern uttra house, troglodyte accommodations while destroying the hill.

When you receive Kalymnos’ favourable opinion, this notice is sent electronically to the Polodomia de Leros to open its pre-approval file. The electronic aspect is longer than a normal treatment, it can take a month to open an electronic file.

All this is a painfully experienced feedback. Despite your questions either to your civil engineer or to the institutions, you almost never get clear and transparent information. There is a real complicit motivation on the part of others to keep a great opacity to this whole process. It must also be kept in mind that the rules in Greece are not always written, not necessarily official either.

Finally, to support the point in March 2025, about forty people were put in prison in Rhodes because of their actions as architects, civil engineers but also and especially at the Polodomia office on the island. More than 600,000 euros in cash were found at the homes of civil servants for the establishment of false building permits.

The Archaeological Council of Rhodes

Les iles du nord du Dodécanèse ont vu ces dernières années un découpage archéologique en zone jaune et bleu. Si la zone jaune est plus relative à des estimations potentielles de l’antiquité , les zones bleues sont davantage des zones “patrimoniales”. Là où la zone jaune requirera uniquement une excavation sur la zone d’implantation de la maison uniquement , la zone bleue est quant à elle beaucoup plus contraignante. Cela est particulièrement redoutable pour les propriétaires souhaitant faire une rénovation pour le choix des couleurs complètement imposées , des appendices comme des panneaux solaires refusés.

La construction dans ces zones bleues est extrêmement difficile compte-tenu des obligations qui vous seront imposés.

L’avis du Conseil Archéologique de Rhodes ne peut être rendu que sur la base de l’ouverture d’un dossier de pré-approbation par la Polodomia ( direction de l’urbanisme de Leros)

La Conseil Archéologique est composés en ce qui le concerne d’avocats et se réunit en principe tous les mois.

C’est une vraie institution /administration dans le mauvais sens du terme où tout est extraordinairement long , avec des aléas inattendus en permanence. Entre démission , changement de direction , difficultés logistiques à venir à Leros ( eh oui !!!) , nous avons déposé notre dossier en Novembre 2024 pour avoir un document en Novembre 2025.

Une nouveauté toutefois avec la mise en place en Mai 2025 un responsable pour l’archéologie du nord du Dodécanèse à Kalymnos.

A titre d’exemple , un mois est nécessaire uniquement entre le Conseil et la signature des documents pour vous permettre d’avancer à al dernière étape !!

Il faut égaler préciser que la notion archéologique en Grèce est importante. Aussi tant que vous n’avez pas obtenu la précieuse autorisation , il vous sera difficile de faire quoique ce soit sur votre terrain même autour de la zone d’implantation de la maison . par deux fois simplement en faisant nettoyer le terrain des pierres et autres déchets , nous avons été dénoncé anonymement évidemment . Et nous avons pu nous rendre compte dans pareilles circonstances que le service archéologique à Rhodes pouvait être réactif pour nous faire tout suspendre dans la matinée en nous menaçant de l’intervention de la police. Evidemment tout échange en réponse pour se justifier n’est pas possible puisque la réactivité s’arrête là !!!

Mais heureusement il y a des solutions en faisant bien ce que l’on veut au bon moment…

La Polodomia de Leros

La direction de l’urbanisme de l’ile. Une seule personne qui gèrent tous les dossiers pour l’ile que ce soit pour la municipalité ou pour des particuliers. C’est le stade de vérification de tous les plans même si la personne est une architecte et non pas un ingénieur civil.

Vous obtiendrez le numéro de permis de construire que vous vous devez d’afficher sur votre chantier mais ce que personne ne fait.

Vous avez alors 5 ans pour faire votre construction faute de quoi il faudra tout reprendre. Et il faudra notamment penser à faire les démarcher pour fermer la licence de construction quand celle-ci sera terminée.

Vous aurez la visite d’un ingénieur civil mandaté aléatoirement par l’état grec lorsque vous poserez la première partie de la maison en béton notamment la positionnement des barres en fer anti-sismiques qui se  fera conjointement avec votre ingénieur civil . Cela permettra de valider la position xacte de la maison conformément au plan.

Vous aurez également le même type de visite sur la fin du chantier pour valider votre installation électrique et vous attribuez ainsi la possibilité d’avoir un vrai compteur électrique ( à la place de l’électricité de chantier)

Enfin , dès l’obtention d votre permis vous pouvez demander le raccordement au réseau de ville de la municipalité au titre du chantier ( avant c’est impossible)

Vous avez obtenu votre permis de construire

Vous devez entreprendre les démarches pour :

• votre raccordement au réseau municipal de l’eau . Il vous faudra vous acquitter des frais de raccordements de 220 euros. Le temps d’attente est logiquement plus long l’été que l’hiver. Attention tout de même au fait que Leros est sous très forte tensions en pénurie d’eau et dans ce cas il est possible aussi que l’on vous refuse carrément le raccordement !!! L’eau est sous responsabilité municipale est c’est logiquement le seul service qui n’offre pas de gestion digital ? Cela reste à l’ancienne , il faut aller régler votre note à Lakki et en espèces ! A l’ancienne !!!
• Vous pouvez aussi entreprendre de construire en béton , la structure pour faire le raccordement au réseau électrique ! Ne temporisez pas trop car cela prend beaucoup de temps et s’il y a des modifications d’infrastructures nécessaires le services de l’opérateur se déplace de Kalymnos ce qu’ils font uniquement deux fois par an. Il est également à noter que le réseau électrique aérien est assez faible et si votre terrain n’est pas à proximité le raccordement est à votre charge selon la règle d’un poteau tous les trente mètres et 300 euros par poteau ! Cela peut couter cher de vivre retirer de la civilisation , mais nous avons aussi pour vous des solutions d’énergie solaire !!! N’hésitez pas à nous consulter